上半年北京商业地产大宗交易揽金185亿元 险资表现活跃

中国经营报记者 吴静 卢志坤 北京报道

7月10日，《中国经营报》记者从世邦魏理仕方面获悉，今年上半年，北京物业投资市场共录得17笔交易，交易额同比上升51%达185.5亿元。

据世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天介绍，其中二季度完成8笔交易共计121.0亿元，主要受两笔30亿元以上的非市场化交易带动，刨除这两笔成交，二季度及上半年市场活跃度恢复仍显滞缓。

险资投资者积极布局

从买家构成来看，上半年险资频繁出手，继续成为大宗交易市场的中流砥柱。二季度内金额最大的三笔交易均为险资投资者从开发商手中购得的优质资产，包括两笔综合体和一笔养老公寓交易。

其中，最大的单笔交易来自新华保险接盘的CBD万达广场，该项目集合了写字楼、商业和酒店业态。

其次是由远洋和太古地产联合开发的在建项目颐堤港二期，该项目位于北京市朝阳区，北起将台路，西临酒仙桥路，在北京商圈享有一定知名度，预期总楼面面积约39.36万平方米，将发展为以办公楼主导的综合发展项目，扩建部分包括一座购物商场、多座办公楼和一家酒店，预计总投资额达230亿元。

据了解，远洋地产在出售时已投入63亿元，项目预计将于2025—2026年完成。该项目接盘方为远洋大股东中国人寿以及项目合作方太古地产，其中，中国人寿出资约31亿元购得项目49.895%股权，继2022年颐堤港一期以后再次接盘远洋。而另一开发方太古地产则以9亿元的代价增持14.895%的股权。

上述两笔交易均为开发商出于流动性压力所出售的资产。比如万达集团自去年以来，受流动性压力影响，陆续出售旗下位于一二线城市的万达广场，并退出部分轻资产管理项目。而接手其万达广场的也主要为险资机构。除了出售万达广场外，万达集团去年年底还割舍了上市公司万达电影控股权。

此外，中国人寿继续加速布局养老赛道，购入位于昌平北七家，由华润开发的悦年华养老社区，该项目定位高端创新型“持续照料退休社区”。

上述三宗交易金额在二季度中占比高达84%，也进而使得上半年机构投资者交易额占比升至73%。

各板块资本化率再度走扩

上半年除了险资频频出手外，二季度企业和个人买家交易金额占比位居第二达19%，其中36%的交易额来自企业出于自用需求购入的办公类产品。而剩余的投资属性交易则以酒店和零售物业标的为主。

不过，和去年相比，企业和个人买家对投资机会越发谨慎和挑剔，二季度交易额环比下降54%，但对优质法拍项目保持重点关注，在望京和海淀分别完成一宗办公和酒店的法拍交易。据了解，从去年以来，通过法拍购入资产成为不少买家抄底资产的重要途径。

据世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩介绍，在可售优质资产数量增加和资产价格持续下行等因素推动下，备受投资者关注的北京核心区域优质资产上半年交易放量，交易金额占比达62%。

二季度，写字楼、零售以及工业物流租赁基本面恢复均不及预期，叠加资本市场情绪仍保持相对低迷，前述板块资本化率再度走扩。

据孙祖天介绍，上半年北京写字楼市场整体的新租交易数量和总面积同比分别下降15%和8%。新租交易中，依然有超七成的活动来自于搬迁，租户以迁往同区或邻近子市场为主，而CBD、望京、中关村、奥体及丽泽等区域成为换租需求的主要承接地，扩租需求未见改善，租户保守谨慎态度持续。

市场需求低迷态势下，各区域和各级别楼宇租金普遍下行。在租户降本增效的租赁策略诉求下，部分高租金定位楼宇和区域，或者老旧楼宇及其集中区域去化困难，租金跌幅靠前。二季度，北京全市写字楼平均租金面价同样本比上半年累计下跌4.6%至每月每平方米275.8元。

而优质产业园区和长租公寓板块，由于租赁基本面相对稳定且受到REITs利好覆盖，受到投资者高度关注。“未来买卖双方价格预期差将逐步收窄，加之更多高性价比资产投放到市场上，预计将加速交易落地。”李浩表示。